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주택을 보유하고 임대소득을 얻는 개인이 점차 늘어나면서, 국세청은 임대소득에 대한 과세를 더욱 엄격하게 관리하고 있습니다. 임대소득은 누구에게나 과세 대상이 될 수 있으므로, 정확한 기준과 절세 방법을 숙지하는 것이 중요합니다.
1. 임대소득이란 무엇인가?
임대소득이란 부동산, 특히 주택이나 상가, 오피스텔 등 부동산을 타인에게 임대하고 얻는 소득을 말하며 임대소득 과세 대상 기준을 지금 바로 확인할 수 있습니다.
국세청에서는 임대소득을 **‘부동산임대업 소득’**이라는 명칭으로 분류하며, 이는 사업소득 또는 기타소득으로 과세 대상에 포함됩니다.
임대소득은 크게 다음과 같이 구분됩니다:
- 주택임대소득: 일반적인 거주용 주택을 임대하여 얻는 소득
- 비주택임대소득: 상가, 오피스텔, 원룸 등 거주용 외의 공간에서 발생하는 소득
특히 주택임대소득은 일정 요건을 충족하면 분리과세 또는 비과세 대상이 될 수 있지만, 비주택 임대소득은 예외 없이 전면 과세됩니다.
2. 임대소득 과세 대상 기준은?
국세청은 다음과 같은 기준에 따라 임대소득 과세 대상 여부를 판단하며 임대소득 과세 대상기준은 지금 바로 확인할 수 있습니다.
① 주택임대소득 과세 대 기준
주택임대소득은 다음의 조건에 따라 과세 여부가 달라집니다.
구분 과세 여부 비고
| 1주택 보유, 월세 없음 | 비과세 | 전세 보증금만 있는 경우 |
| 1주택 보유, 월세 있음 | 비과세 | 단, 고가주택(공시가격 9억 초과)은 과세 |
| 2주택 이상 보유, 월세 있음 | 과세 | 2020년부터 연간 200만원 이하도 과세 |
| 3주택 이상 또는 합산 기준금액 초과 | 과세 | 종합과세 또는 분리과세 중 선택 가능 |
💡포인트:
2020년부터는 소액임대사업자도 연 200만원 이하 소득까지 과세 대상입니다.
② 비주택 임대소득 과세 대상 기준
상가, 오피스텔 등은 보유 주택 수와 관계없이 전액 과세됩니다.
단, 부가가치세 과세 여부는 다음과 같습니다.
- 상가 등 상업용 건물: 사업자 등록 후 부가세 과세
- 오피스텔 거주용 임대: 부가세 면제 (주거용으로 사용 시)
3. 과세 방식: 종합과세 vs. 분리과세
📌 종합과세란?
다른 종합소득(근로, 사업, 이자 등)과 합산하여 과세하는 방식입니다.
- 기본공제: 250만원
- 누진세율: 6% ~ 45%
- 소득이 많을수록 세금 증가
- 필요경비, 인적공제 가능
📌 분리과세란?
임대소득만 별도로 분리해 정률로 과세하는 방식입니다.
- 세율: 14% + 지방소득세(1.4%) = 15.4%
- 신고 간편, 공제 혜택 제한
- 다른 소득과 합산하지 않음
선택 기준:
- 소득이 적고 다른 소득이 많으면 분리과세가 유리
- 임대에 실제 지출이 많으면 종합과세 선택 고려
4. 주택 수 계산 시 유의점
과세 대상 여부는 단순한 ‘주택 수’로 판단하지 않습니다. 다음 기준에 따라 판단됩니다:
주택 유형 포함 여부 비고
| 본인 소유 아파트 | 포함 | 거주 여부 무관 |
| 전세 준 주택 | 포함 | 보증금 3억원 이하 비과세 |
| 분양권 | 미포함 | 아직 소유권 이전 전 |
| 오피스텔 | 주거용이면 포함 | 거주용 등록 시 주택 간주 |
| 지방 미분양 주택 | 제외 | 일정 요건 충족 시 |
5. 주택임대소득 신고 방법
📍신고 시기
- 매년 5월 1일 ~ 5월 31일 (종합소득세 신고 기간)
📍신고 대상
- 임대소득 발생자 전원 (비과세 대상 제외)
- 월세, 보증금, 계약 내역 전반
📍신고 절차
- 국세청 홈택스 접속
- [종합소득세 신고] > [주택임대소득] 선택
- 공제 대상 확인 및 필요경비 입력
- 종합 또는 분리 과세 선택
- 전자신고 후 납부
6. 절세 전략: 임대소득 과세 대상 최소화 방법
✅ 부부 공동명의 활용
- 임대소득 분산하여 과세표준 낮추기
- 단, 실제 소유 지분에 따라 세금 배분됨
✅ 필요경비 최대 반영
- 세금, 수선비, 보엄료, 감가상각비 등 공제
- 세무대리인 통해 세부 항목 검토 권장
✅ 전세보증금 간주임대료 주의
- 3주택 이상 보유자이며, 보증금 합계 3억원 초과 시 과세
- 간주임대료는 가상의 월세로 간주하여 세금 부과됨
✅ 소형주택 위주 임대
- 전용면적 85㎡ 이하 & 기준시가 3억원 이하 주택은 일부 비과세 혜택
- 저가 임대주택 등록 시 감면 또는 세액공제 가능
7. 자주 묻는 질문 (FAQ)
Q1. 보유한 주택이 2채인데, 전세만 주고 있으면 과세 대상인가요?
→ 전세보증금만 받고 월세가 없다면, 3억원 초과시 간주임대료 과세 대상입니다.
Q2. 오피스텔을 주거용으로 임대하고 있는데, 주택 수에 포함되나요?
→ 예. 주거용으로 임대하면 ‘주택 수’에 포함되어 임대소득 과세 대 판단 기준이 됩니다.
Q3. 1주택자가 월세를 받을 경우에도 무조건 과세되나요?
→ 아니요. 공시가격 9억 이하 주택의 경우 1주택자라도 비과세입니다.
단, 고가주택일 경우 과세 대상입니다.
Q4. 주택임대소득이 연 200만원 이하인데도 신고해야 하나요?
→ 예. 2020년부터는 연 200만원 이하라도 반드시 신고해야 하며, 종합과세 또는 분리과세 중 선택할 수 있습니다.
정부의 세정 강화 정책에 따라 임대소득에 대한 과세 사각지대가 사라지고 있습니다.
특히, 과거에는 비과세되던 1주택자나 소액 임대사업자까지도 대상이 확대되며, 모든 임대소득은 원칙적으로 과세 대상이라는 인식이 필요합니다.
정확한 세법 해석과 철저한 소득 관리, 신고 기한 준수는 불필요한 세금 부담과 가산세를 피할 수 있는 가장 기본적인 절세 전략입니다.
홈택스와 국세청 제공 서비스도 꾸준히 개선되고 있으므로, 꼭 참고하시기 바랍니다.
더 궁금한 점은 세무사 상담을 통해 자신에게 맞는 절세 방안을 수립하는 것을 권장드립니다.
오늘은 임대소득 과세 대상에 대해 자세히 알아보았습니다. 오늘도 즐거운 하루 보내세요~!