부동산 시장의 투기적 거래를 막고, 공공개발 및 주거 안정을 도모하기 위해 운영되는 제도가 바로 토지거래허가구역 제도입니다. 최근 국토교통부가 2025년 10월 기준으로 수도권 및 일부 광역시에 걸쳐 토지거래허가구역을 재지정 및 확대하면서, 관련 매매 절차와 허가 요건에 대한 관심이 다시 높아지고 있습니다.
특히 이번 지정은 2022년 이후 처음으로 일부 지역 해제와 함께 신규 지정이 동시에 이루어진 사례로, 시장 안정과 투기 수요 억제를 위한 정부의 강력한 의지를 보여주는 조치입니다.
오늘은 토지거래허가구역의 개념부터 매매 시 주의사항, 허가 절차, 그리고 2025년 현재 지정된 주요 지역까지 가장 최신 정보로 알기쉽게 알려드릴게요!
토지거래허가구역이란?
토지거래허가구역이란 토지의 투기적 거래를 억제하기 위해 국토교통부 장관 또는 시·도지사, 시장·군수·구청장이 일정 기간 동안 거래를 제한하는 지역을 말합니다. 지금 바로 토지거래허가구역이란 무엇인지 확인해볼게요!
토지거래허가구역으로 지정되면, 해당 구역 내의 토지를 매매하거나 교환, 사용권 설정 등으로 소유권을 이전하려는 경우 반드시 사전에 관할 관청의 허가를 받아야 합니다.
이 제도의 주요 목적은 다음과 같습니다.
- 부동산 투기 억제 및 시장 안정
- 공공개발사업의 원활한 추진
- 도시계획에 따른 합리적 토지 이용
- 지가 급등 방지 및 실수요자 보호
즉, 단순한 거래 제한이 아니라 불법적인 지가 상승과 투기 수요를 차단해 토지의 공공적 이용을 보장하는 장치라고 할 수 있습니다.
허가 대상 및 절차 – 매매 시 반드시 확인해야 할 점
토지거래허가구역에서의 매매는 일반 부동산 거래와 달리 관할 시·군·구청의 허가를 먼저 받아야 유효합니다.
무허가로 계약을 체결하거나 신고만으로 매매를 진행할 경우, 해당 계약은 무효로 처리되며 형사 처벌 대상이 될 수 있으므로 반드시 확인하셔야 합니다.
(1) 허가 대상 토지의 기준
토지거래허가가 필요한지는 거래 면적에 따라 달라집니다. 「부동산 거래신고 등에 관한 법률 시행령」에 따라 토지의 이용 목적별로 다음과 같은 기준이 적용됩니다.
| 용도지역 | 허가 대상 면적 기준 |
|---|---|
| 주거지역 | 180㎡ 초과 |
| 상업지역 | 200㎡ 초과 |
| 공업지역 | 660㎡ 초과 |
| 녹지지역 | 100㎡ 초과 |
| 비도시지역 | 250㎡ 초과 (용도별 상이) |
즉, 예를 들어 주거지역 내 200㎡ 토지를 매수하려면 반드시 허가가 필요합니다.
* 현재 토지거래허가구역 지정 현황이 궁금하신가요?
(2) 허가 절차 요약
토지거래허가구역 내에서의 매매 절차는 일반 부동산 거래보다 훨씬 더 엄격하고 세부적입니다.
- 거래 계약 전 허가 신청
- 매수자와 매도자는 계약서를 작성하기 전에 관할 구청에 토지거래허가신청서를 제출해야 합니다.
- 신청 시 매매 목적, 자금 출처, 이용 계획 등을 상세히 기재해야 합니다.
- 허가 심사
- 구청장은 신청 내용을 검토하여 실수요 여부를 판단합니다.
- 투기 목적이 아닌 실거주나 영업용 등 합리적 사용계획이 확인될 경우 허가가 내려집니다.
- 허가 후 계약 체결
- 허가증이 발급된 후에야 비로소 정식 매매계약 체결 및 등기 절차 진행이 가능합니다.
- 사후 이용 의무
- 허가 후 일정 기간 내에 해당 토지를 신고한 목적대로 이용해야 하며, 이를 위반할 경우 허가가 취소될 수 있습니다.
(3) 허가 신청 시 구비서류
- 토지거래허가신청서 (서식 제1호)
- 토지이용계획서
- 토지대금 조달계획서
- 신분증 및 인감증명서
- 매매계약서(사전 작성본)
- 건축계획서 또는 사업계획서(해당 시)
모든 서류는 신청일 기준 최근 발급된 서류여야 하며, 누락 시 반려될 수 있습니다.
2025년 토지거래허가구역 지정 현황
국토교통부는 2025년 10월 기준으로 수도권 및 주요 광역도시의 개발 예정지를 중심으로 토지거래허가구역을 재지정했습니다.
이번 지정은 2025년 10월 1일부터 2027년 9월 30일까지 2년간 유효하며, 일부 지역은 해제되었습니다.
주요 지정 현황은 다음과 같습니다.
- 서울시 전역 중 강남구, 서초구, 송파구, 용산구: 핵심 재건축·재개발 지역 중심으로 재지정
- 경기도 과천, 성남 분당, 수원 광교, 하남 미사 등 신도시 지역
- 인천 연수구, 송도국제도시 일부 지역
- 세종시 중심상권 및 정부청사 주변
- 부산 해운대구, 수영구, 남구 일부 지역
이번 재지정의 특징은 일부 해제와 신규 지정의 병행입니다.
예를 들어, 2023년 지정 이후 안정세를 보인 경기 일부 외곽 지역은 해제되었지만, 대신 신규 택지개발 예정지와 수도권 재개발 구역은 강화된 규제를 받게 되었습니다.
(1) 지정 사유
국토교통부는 이번 조치에 대해 다음과 같은 배경을 밝혔습니다.
- 공공개발사업(GTX, 신도시 등)의 원활한 추진
- 투기성 토지 매입 증가에 따른 시장 불안 차단
- 지속 가능한 도시 성장 관리
특히 수도권 내 신규 교통망 확충(예: GTX 노선 인근 지역)으로 인해 땅값 상승 기대감이 커지자, 이를 선제적으로 차단하기 위해 토지거래허가구역 재지정이 이루어졌습니다.
허가 없이 매매했을 때의 불이익과 처벌
토지거래허가구역 내에서 허가 없이 매매를 진행할 경우, 단순한 행정위반이 아닌 중대한 법적 처벌을 받게 됩니다.
- 무허가 계약은 무효 처리
→ 등기 신청 불가, 매수자 권리 없음 - 허가 없이 거래 시 2년 이하 징역 또는 2천만 원 이하 벌금
- 허가 조건 위반 시
→ 이용 목적 불이행, 임의 전매 등은 허가 취소 및 과태료 부과
또한 허가받은 토지를 실제 목적과 다르게 사용하는 경우(예: 주거용으로 허가받고 상업용으로 전용)는 행정처분과 함께 향후 허가 제한 대상자로 등록될 수 있습니다.
토지거래허가구역 내 매매 시 실무 유의사항
(1) 계약 시점 주의
허가 전에는 계약금을 수수하거나 계약 효력을 발생시키는 행위 자체가 불법입니다.
따라서 부동산 중개인은 반드시 “허가를 전제로 한 계약”임을 명시해야 하며, 허가가 거부될 경우 계약은 자동 해제된다는 조항을 넣어야 안전합니다.
(2) 실거주 및 이용계획 명확화
허가 신청 시 제출하는 이용계획서에는 구체적이고 현실성 있는 내용이 포함되어야 합니다.
예를 들어 “전원주택을 짓기 위해 매입”이라고 기재한 경우, 실제 건축 계획서와 자금조달계획이 일치해야 허가가 승인됩니다.
(3) 허가 후 이용 의무 기간
보통 허가 후 2년 이내에는 다른 용도로 변경하거나 매도할 수 없습니다.
이는 투기 목적의 단기 전매를 방지하기 위한 규정입니다.
토지거래허가구역 해제 및 관리 절차
토지거래허가구역은 최대 5년 이내의 기간 동안 지정되며, 필요 시 연장 또는 해제가 가능합니다.
지정기간이 종료되면 국토부 또는 지자체가 시장 상황과 개발 진척도, 투기 동향 등을 종합적으로 평가하여 해제 여부를 결정합니다.
해제 후에는 일반 부동산 거래 절차가 적용되지만, 여전히 실거래 신고 의무와 자금조달계획서 제출은 유지됩니다.
따라서 투자 목적의 매매라도 반드시 관련 법규를 숙지해야 불이익을 피할 수 있습니다.
부동산 시장에서의 의미와 향후 전망
토지거래허가구역 지정은 단순한 규제가 아니라 시장 안정의 신호로 받아들여집니다.
국토교통부는 앞으로도 투기 가능성이 높은 지역에 대해 선제적으로 지정하고, 시장 상황에 따라 탄력적으로 해제할 방침을 밝히고 있습니다.
특히 2025년 이후에는 AI 기반 부동산 모니터링 시스템을 통해 거래 패턴과 자금 흐름을 분석하여, 이상 거래 지역을 실시간으로 감시하는 체계가 강화될 예정입니다.
이는 단기 투기 세력의 움직임을 억제하고 실수요 중심의 거래 질서를 확립하기 위한 것입니다.
토지거래허가구역 제도는 투기 억제와 실수요자 보호라는 두 가지 축을 중심으로 운영되고 있습니다.
허가를 받아야 하는 절차가 다소 복잡하게 느껴질 수 있으나, 이는 토지 이용의 공공성과 시장 안정을 위한 최소한의 장치입니다.
특히 2025년 재지정 이후에는 수도권과 주요 도시의 신규 개발지 및 교통호재 지역을 중심으로 규제가 강화되었으므로,
매매를 계획하고 있다면 반드시 해당 지역의 허가 여부를 확인하고, 관할 관청과 상담을 거쳐 안전하게 거래를 진행해야 합니다.
향후 국토교통부는 실수요 보호 중심의 정책 기조를 유지하면서, 지역별 개발계획과 시장 흐름에 따라 토지거래허가구역을 탄력적으로 조정해 나갈 예정입니다.
따라서 부동산 투자자나 실수요자 모두, 토지거래허가구역 관련 법령과 절차를 꾸준히 숙지하는 것이 무엇보다 중요합니다.